Отчуждаване на недвижим имот за държавни и общински нужди.

Може  ли отчуждаването на имот да бъде предотвратено, а ако това не е възможно – по какъв ред се извършва, какво обезщетение ще получа и може ли да се обжалва неговия размер?

Заведете  безплатно, без риск и разходи дело  срещу несправедливо определеното Ви обезщетение при отчуждаване на недвижим имот. Време е да защитите правата си и вземете поне реално дължимото Ви се обезщетение. Работим с най-добрите адвокати, адвокатски кантори, експерти и специалисти в делата за отчуждаване на недвижими имоти за държавни и общински нужди.

В чл. 17, ал. 3 от Конституцията на Република България (КРБ) е гарантирана  неприкосновеност на частната собственост и ясните условия, по които да се допуска отчуждаване на собственост за държавни и общински нужди:

• само въз основа на закон;
• ако тези нужди не могат да бъдат задоволени по друг начин;
• само след предварително и равностойно обезщетение.

Поредица от законови промени през последните години (в периода 2006 – 2019 г.) доведоха дотам, че тези изисквания формално се изпълняват в процедурата по отчуждаване, така че резултатът да изглежда уж законосъобразен, но в крайна сметка е изключително несправедлив, а определеното обезщетение е смешно малко.

Основни проблеми:

Занижените обезщетения за отчуждените имоти

Проблемите в отчуждителните процедури са неизчерпаеми и многоаспектни, но най-фрапантни са крайно занижените обезщетения, които се определят за отчуждените частни имоти за държавни или общински нужди. Винаги първоначалното обезщетението за отчужден имот е по-ниско от действителната пазарна цена на имота към момента на отчуждаването. Има и случаи, в които определеното обезщетение е 10-20 и повече пъти по-ниско от пазарната цена.

Тази груба несправедливост на обезщетенията, които държаната/общините определят, произтича от порочния механизъм, заложен в Закона за държавната собственост (ЗДС) и в Закона за общинската собственост (ЗобС) след поредица от промени в тях. По условие този механизъм задава „формулите“ за определяне на „пазарните цени“ на отчуждаваните имоти, но всъщност той е базиран на непазарни критерии.

Недостатъците на алгоритъма за определяне на обезщетения при отчуждаване на частни имоти за държавни (общински) нужди вече са установени от Европейския съд по правата на човека (ЕСПЧ). Към момента по жалби на граждани има десетки висящи дела пред ЕСПЧ, чиито имоти са отчуждени срещу скандално ниски обезщетения в процеса на изграждане на Северната тангента, Околовръстното шосе на София или на други обекти на пътната инфраструктура.

В трайната си практика по дела, свързани с отчуждителни процедури в различните държави, ЕСПЧ приема, че за да бъде допустимо, отчуждаването трябва да бъде извършено само срещу обезщетение, „адекватно съобразено с действителната пазарна цена на имота“ (reasonably related to its market value). Във всички случаи, в които са налице „фрапантно разминаване“ (extreme disproportion) и „значителни несъответствия“ (major discrepancies) между действителната пазарна цена на имота и предвиденото обезщетение при отчуждаването му, това de facto се приравнява на липса на обезщетение. В тези хипотези съдът приема лишаването на жалбоподателите от притежание за недопустимо.

Пример от практиката:

През 2017 г. е придобит имот за 180 000 евро скредит, за обезпечаване на който в полза на банката е учредена ипотека за сума от 180 000 евро, а оценката на имота от банката е 190 000 евро. Междувременно е в ход процедура за одобряване на Подробен устройствен план (ПУП) за имота, с който той е предвиден за отчуждаване за изграждане на участък от магистрала. Или пък с решение на Министерския съвет е определено, че върху вашия и съседни имоти ще се изгражда индустриална зона на частен инвеститор. Обезщетението, което държавата е определила за имота, е 40 000 лв., т.е. около 10 пъти по-ниско от оценката на банката за имота и реалната му пазарна стойност.

Подобни фрустриращо несправедливи примери се  превръщат в практика и станаха възможни, след като през 2019 г. беше приет нов текст на чл. 205, т. 6 от Закона за устройство на територията, допускащ отчуждаване на частни имоти за индустриални зони или технологични паркове, като така законът допусна конкуренция между интересите на две лица, при което държавата в лицето на правителството решава кой гражданин ѝ е по-важен.

Липсата на изискване за лично уведомяване на собствениците

Поради липсата на изискване за лично уведомяване на собствениците, чиито имоти са засегнати от одобрен проект за ПУП, и поради това, че по правило обикновените гражданите не следят Държавен вестник, за да проверяват дали имотът им не е включен в някой нов ПУП, който предвижда отчуждаването му, въпросният план влиза в сила. Приетата през 2019 г. нова ал. 4 на чл. 51 от Закона за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) позволява това.

Изводът е, че ако имате имот, най-разумното е да се абонирате и редовно да четете Държавен вестник. Иначе, ако не се информирате навреме за промяната в плана, губите правото да оспорите основателността на отчуждаването поради липса на действителна нужда на държавата/общината да отчужди/превземе/ точно вашия имот.

В характерния случай се разбира, че имотът е отчужден, едва с връчването на заповедта за отчуждаване. От нея научавате, че като компенсация за одържавения си имот ще получите обезщетение в размер на 20 000 евро – около 10 пъти по-ниска от определената три години по-рано пазарна цена от 180 000 евро.

Пазарна оценка се определя по непазарен механизъм

До този парадокс се стига заради недостатъците на механизма в ЗДС, по който се определя оценката. Стойността на обезщетението не се определя въз основа на действителната пазарна конюнктура и пазарните цени на имоти със сходни характеристики, а въз основа на цените на имотите, посочени в нотариалните актове за сключени сделки за съответния район, вписани в съответната служба по вписванията. Ноторно известено е, че в българския контекст цените по нотариалните актове не са пазарен критерий. В повечето случаи те са крайно занижени и се доближават до данъчната оценка.

От друга страна, в конкретния пример при определяне на обезщетението за имота няма да бъдат използвани за пазарни аналози нито договорът за учредяване на ипотека върху имота, нито сделката за продажба на съседния имот. Това е така, защото според ЗДС като пазарни аналози могат да бъдат използвани само сделки, сключени до 1 година преди възлагането на оценката за имота.

В горния пример дори да беше сключен в рамките на въпросната 1 година, договорът за учредяване на ипотека пак нямаше да бъде взет предвид. Подобни сделки, въпреки че са ключов ориентир за действителната пазарна цена на имоти, са изключени от кръга пазарни аналози по ЗДС. И ако този пример изглежда стряскащ, трябва да се има предвид, че обезщетението можеше да бъде и още по-ниско, ако в службата по вписванията има само една вписана сделка за съответния район през последната година. В тези случаи обезщетението за имота следва да бъде изчислено по реда на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи, която не е актуализирана от 1998 г. и може да бъде в размер на 0.27 лв. на кв.м.

Предварителното изпълнение на акта за отчуждаване

При оспорване пред съда е възможно предварителното изпълнение на акта за отчуждаване не е задължителен елемент от всяка отчуждителна процедура. Само по себе си това е възприето като изключителен способ, но с поредица нормативни подходи се превърна в трайна и законосъобразна практика. Текстовете на ЗДС, приети през 2012 г., с които се допусна предварително изпълнение на акта на отчуждаване, бяха обявени за противоконституционни с вече споменатото РКС №6 /2013 г. С изменение на чл. 39б от ЗДС обаче през 2019 г. беше предвидено, че по искане на органа, издал акта за отчуждаване, или по искане на инвеститора съдът се задължава да допусне предварително изпълнение, с което фактически започва разпореждане с отчуждения имот в ущърб на собственика. По този начин се нарушава още един от елементите на законосъобразното отчуждаване, заложени в чл. 17 от конституцията – собственикът да е получил обезщетението и то да е ясно по размер.

Отново с измененията на чл. 39б, ал. 1 от ЗДС през 2019 г. се отне възможността на собственика за предоставяне на становище до съда, с което de facto той се лишава от защита на конституционните си права и интереси, а съдът от независим арбитър се трансформира в обвързан от закона разпоредител, особен тип подчинена администрация – на формални процедурни основания съдът е длъжен да допусне предварително изпълнение.

В търсене на правата си за равностойно, адекватно обезщетение винаги следва ефективно да се използва поне възможността оспорване на размера на обезщетението пред съда.

Макар  тази задача напръв поглед да изглежда сложна и свързана с разходи, при компетентни и своевременни действия за сезиране на съд от високо квалифицирани адвокати, специалисти по отчуждителни процедури винаги ще доведе най-малко до увеличаване на несправедливо определеното Ви обезщетение при отчуждаване на частна собственост. В противен случай конституционно признатото право на собственост губи своята защита и смисъл.

В случай, че Ваш имот е предвиден за отчуждаването, не се колебайте да ни потърсите. Няма да Ви струва нищо. Нашето възнаграждение е само при спечелване на делото! При евентуален неуспех рискът и всички разходи остават за наша сметка и Вие нямате абсолютно никакви задължения към нас.

За повече информация и отговори на конкретни въпроси, час за безплатна консултация с адвокат, можете да се свържете с нас на: www.obezshtetenie.com  или 0892701313

Екипът на www.obezshtetenie.com